“Como Perito Judicial en Materia Inmobiliaria y Construcción, he revisado más de 200 contratos de oficinas en Valencia en los últimos 3 años. El 64% incluían una cláusula de ‘domicilio social incluido’… pero solo el 28% cumplían con los requisitos legales para ser válidos ante Hacienda, el Registro Mercantil o un juzgado.
Hoy te explico, paso a paso, qué debe cumplir —técnicamente— una oficina con domicilio social en 2025.”
📜 1. El domicilio social no es una dirección: es un lugar operativo
Según la STS 1684/2023 del Tribunal Supremo y la Resolución de 20 de noviembre de 2024 de la DGRN, un domicilio social válido debe cumplir:
| Requisito | Qué exige | Cómo verificarlo |
|---|---|---|
| 1. Existencia física real | El local debe estar inscrito en el Catastro y tener licencia de actividad vigente. | Pide copia simple del catastro + licencia de apertura. |
| 2. Uso terciario autorizado | La licencia debe permitir “actividad administrativa” o “servicios profesionales”. | Revisa el código CNAE: si dice solo “comercio”, no es válido para recibir clientela. |
| 3. Acceso efectivo para la administración | Debe haber una persona física que reciba notificaciones (burofax, requerimientos). | Si el contrato dice “acceso bajo cita previa”, no es suficiente. |
| 4. Confidencialidad (RGPD) | Si manejas datos de clientes, el espacio debe garantizar privacidad. | ¿Hay cámaras en zonas de trabajo? ¿Los despachos tienen aislamiento acústico? |
📌 Caso real (Valencia, 2024): Una SL fue multada con €2.400 por usar un coworking sin recepción física de notificaciones.
⚙️ 2. Los 5 servicios que deben incluirse —y cómo validar su calidad
Muchos anuncian “todo incluido”, pero no especifican qué está incluido ni en qué condiciones.
| Servicio | Lo que debe cumplir | Alerta común |
|---|---|---|
| Luz y agua | Facturación directa por Iberdrola/Aigües (no subfacturada). | “Incluido” sin desglose → riesgo de sanción hasta €50.000 (Art. 171 LGT). |
| Wi-Fi empresarial | Fibra simétrica ≥100 Mbps, red segregada. | Wi-Fi doméstico → caídas en videollamadas. |
| Limpieza | Mínimo 2x/semana + baños. | “Semanal” = solo suelos, no zonas comunes. |
| Baños | Acceso exclusivo para usuarios (no compartido con locales comerciales). | Baños públicos → riesgo de inspección sanitaria. |
| Recepción de correo | Buzón identificado + registro firmado + notificación en <24h. | Sin esto, el domicilio no es válido ante el Registro Mercantil. |
📋 3. Sala de reuniones: no todas son aptas para firma de contrato
Un espacio apto debe tener:
- ✅ Aislamiento acústico ≥35 dB (según DB-HR)
- ✅ Iluminación neutra (3.500–4.000 K) para videollamadas profesionales
- ✅ Impresora/escáner en la misma sala (no en otra planta)
- ✅ Capacidad real para 4+ personas (no “hasta 6” en 2 m²)
📏 Dato técnico: En nuestras instalaciones (en fase piloto), la sala de reuniones registra 38 dB de aislamiento y renovación de aire cada 20 minutos.
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Para ayudarte a auditar cualquier oferta, he preparado un PDF de 4 páginas con:
✅ Lista de documentos que debe darte el arrendador
✅ Modelo de cláusula válida para contrato
✅ Cómo verificar el uso del suelo en el Ayuntamiento (gratis)
✅ Tabla de costes reales vs. anunciados
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(Solo nombre, email y actividad profesional)
| Nombre | campo |
|---|---|
| campo | |
| Actividad | campo |
✅ ¿Quieres una auditoría técnica gratuita?
Como perito, no vendo espacios: verifico que cumplan.
Envíame por email (info.spaceboxvalencia@gmail.com) con asunto:
“Auditoría Oficina 2025”
Incluye:
- Dirección del local
- Foto de la licencia de actividad (si la tienes)
- 2–3 fotos del espacio
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✔️ Cumplimiento legal como domicilio social
⚠️ Riesgos detectados
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